가계약금 반환, 배액배상, 돌려받기, 대법원 판례 소개

 

 

제가 20대였을 때만 해도, 집을 구매하기로 계약할 때는 계약금만 걸었었는데, 언제부터인가 "가계약금"이라는 제도가 생겼습니다. 언제, 어떻게 시작됐는지는 모르겠지만 원래 있던 제도가 아니므로 법적으로 정해진 규정이 없고, 따라서 돌려받기도 쉽지 않은 실정입니다. 

제 생각에는 집값이 자꾸 오르다보니 계약금 자체도 너무 금액이 커져서, 좀 더 간편하게 소액으로나마 좋은 물건을 선점하기 위해 "가계약금"을 걸게 된 것이 아닌가 싶습니다. 

 

가계약금은 무엇이고, 관련된 분쟁시 어떻게 해야 하는지, 돌려받을 수는 없는 것인지, 2024년 5월 9일에 MBC 라디오 <손에 잡히는 경제 상담소> 코너에 올라온 사연을 예로 들어 알아보겠습니다. 

 

 

가계약이란?

 

본계약을 하기 전에, 다른 사람에게 매물이 넘어가지 않도록 계약금의 일부를 먼저 지급하는 것을 말합니다. 

금액은 매도자와 매수자간의 협의에 의하여 결정됩니다. 

본계약서와 다른 가계약서를 쓰기도 하며 구두 계약으로 하기도 합니다.

계약물건, 금액, 거래시기 등을 명시해서 합의해야 나중에 분쟁의 소지가 적어집니다. 

 

 

라디오에 소개된 사연

 

주거용 오피스텔에 대한 가계약금 500만원을 부동산에 송금했습니다. 그런데 이틀뒤 생각이 바뀌어서 계약을 하지 않으려고 가계약금을 돌려달라고 했더니 그럴 수 없다는 것입니다. 가계약금 뿐 아니라 계약금 전체를 제가 줘야 한다고 합니다.

 

해당 오피스텔 옆에 있는 공터가 있는데, 그 공터에 건물이 들어설 수 있다는 중요한 내용을 설명듣지 못했고, 계약사항에 대해 구두나 서면으로 정한 바가 없습니다. 이럴 경우 가계약금을 돌려받을 수 있을까요?

 

 

 

손경제 상담소의 답변

 

법률 전문가들의 의견으로는 가계약금을 돌려받을 수 있는 상황으로 보입니다. 

 

법에서는 계약금에 대해, "계약금을 낸 쪽에서는 해당 계약금을 포기하는 대신 계약을 해지할 수 있고, 계약금을 받은 쪽에서는 계약금의 두 배를 돌려주는 대신 계약을 해지할 수 있다"라고 규정하고 있습니다.

그러나 이는 계약금에 관한 것이고, 가계약금은 법에서 규정하는 계약금과는 조금 다른 성격입니다. 

 

법률상 별도로 가계약금에 대해 다루고 있는 법률이 없어서, 당사자 간에 어떤 의사 표시가 있었는지에 따라서 해석이 달라질 수 있습니다. 

 

가장 최근에 나온 대법원의 판례는 다음과 같습니다. 

"해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이뤄지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의해 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다"

 

쉽게 말하자면, 가계약금도 계약금처럼, "준 쪽이 포기하거나 받은 쪽이 배액 배상을 하려면", 이에 대한 내용을 문자든 서류든 구체적으로 남겨야 한다는 것입니다. 이렇게 하지 않았다면 어느 한 쪽이 일방적으로 파기할 경우 그냥 돌려줘야 한다는 것입니다. 

 

위에 언급된 사연의 경우, 이런 내용에 대해 정한 것이 없으니, 단순 변심으로 계약을 취소하더라도 중개인은 가계약금을 돌려줘야 합니다. 마찬가지로 중개인이나 매도인이 계약을 취소하더라도 사연자님이 두 배로 돌려달라고 할 수 없습니다. 

 

만약 그런 내용을 문자나 서류로 남겼다면 돌려받지 못할 수 있습니다. 그런데 이런 때라도, 계약의 중요한 내용을 알리지 않은 것은 없는지 추가로 따져서 취소가 가능한 사유가 되는지 확인해 봐야 할 것입니다. 

예를 들어 바로 옆에 건물이 들어서서 조망권이나 일조권을 침해당할 수 있는데, 이는 계약을 체결할 때 중요하게 검토해야 할 내용일 수도 있습니다. 그러므로 정당한 취소 사유가 될 수 있는지에 대한 판단은 따로 받아봐야 할 것입니다. 

 

 

인터넷 검색창에 "대법원 종합법률정보"라고 검색해서 해당 웹사이트에 들어간 후 다시 "가계약금"이라고 검색하면, 가장 위에 2022년 9월 29일에 있던 판례가 나올 것입니다. 이 판례를 중개인에게 보여주시면서 구체적인 계약 사항을 정한 바가 없으니 돌려달라고 해보시고, 그럼에도 불구하고 돌려주지 않는다면, 결국 소액전자소송을 하는 수밖에 없습니다. 

 

 

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